La Construcción

El dueño del proyecto y/o su representante planificarán una conferencia pre-construcción con el contratista y el personal del contratista antes de la creación de una orden de inicio. El propósito de la reunión es de revisar:

  • especificaciones;
  • autoridad del representante del due dueño del proyecto;
  • procedimientos para someter solicitudes de pago;
  • requisitos de planimetría del sitio;
  • solicitudes de cambio de orden;
  • procedimientos de seguridad para los trabajadores en el sitio;
  • procedimientos para muestras y pruebas de materiales (tales como el concreto o materiales sustitutos); y
  • horario de reuniones periódicas en el lugar de trabajo y de inspecciones relacionadas.

El dueño del proyecto o el contratista pueden tener a un profesional independiente, tal como un investigador, para que sea responsable de la ubicación de los edificios y los servicios, para asegurarse de que están situados apropiadamente y para que no pueda haber alguna disputa más adelante. Esto es particularmente importante si las leyes del uso de la tierra local se deben de seguir (en el caso de retiros de edificios) y si se quieren evitar usurpaciones a otras propiedades, facilidades y el derecho de vía pública.

En tales reuniones, es necesario que con frecuencia participe el gobierno local. Por ejemplo, pueda que necesite cerrar una calle mientras se instala una nueva línea de agua. En tal caso, el contratista necesitará coordinarse con el gobierno local mediante la policía o el departamento de obras públicas para desviar el tráfico. El gobierno local pueda también que quiera llegar a un acuerdo con el contratista en cuanto sea posible que sus inspectores estén presentes, tal como en la revisión de la colocación de los linderos del edificio.

El contratista puede emplear una variedad de métodos para darse cuenta si el proyecto está al día. Uno de ellos es el de las gráficas de Gantt, (ver Figura 6.5.1) que usa barras para identificar las tareas críticas del trabajo (por ejemplo, excavación, instalación de cimientos, nivelación) y para comparar lo planeado versus lo completado de esas tareas después de varios días o meses. Otro método comun es el de diagrama de red; el mejor conocido del mismo es el Método de Paso Crítico, (Figura 6.5.2) o MPC. El MPC se hace por computadora y le permite a un contratista demostrar el orden en que el cual las actividades de trabajo deben ser organizadas, su duración estipulada y las fechas de principio y de final, y sus interdependencias. Por ejemplo, una interdependencia obvia es la del requerimiento de que uno primero debe de construir los cimientos antes de levantar un edificio y que también es necesario echarle primero una base a una carretera antes de pavimentarla. Al usar MPC uno también puede identificar qué actividades se pueden conducir independientemente de otras. Si surge algún problema con el proyecto y cierto material no llega a tiempo o ciertos vendedores no se encuentran, el contratista puede dedicarse a alguna otra actividad. El MPC es utilizado para proyectos de construcción grandes y complejos.

6.5.1: Programma Gantt.

6.5.1: Programma Gantt

El dueño del proyecto designará a una persona para que se responsabilice en la conducción de las inspecciones de campo y que apruebe las órdenes de cambio. A veces éste será un arquitecto o ingeniero, o una persona experimentada en el manejo de construcción. Las inspecciones de campo son necesarias para asegurarse que los planes y las especificaciones se están siguiendo y que los materiales de construcción están siendo suplidos en la cantidad y calidad especificadas. Por ejemplo, si los planes requieren que 10 metros cúbicos de cierta calidad de agregado sea instalado antes de echar el concreto para una superficie de carretera, el inspector de campo tomará esa determinación. Por otro lado, si en el campo el dueño del proyecto decide que sería una buena idea que las luces de los techos sean instaladas en unidades nuevas para proveer más iluminación (un detalle omitido de los planes de construcción originales), el inspector de campo (o el diseñador del proyecto) sería responsable de aprobar el cambio de orden.

El contratista será el responsable de planificar las tareas del trabajo y de los vendedores en el sitio y de ordenar materiales y equipos. El contratista establecerá una oficina en un sitio que sea área segura (un campamento de obra). Las conexiones de electricidad y de servicios temporales para el sitio y la oficina, también serán necesarias. Cuando los materiales y el equipo lleguen al sitio del proyecto, el representante del contratista del personal de campo debe inspeccionarlos y guardarlos en galeras de almacenaje para prevenir robos o daños, sin importar si el área en donde el proyecto está localizado tiene alto riesgo de robo. Es aconsejable que se contrate a un celador para que cuide el sitio.

El contratista someterá una petición de pagos por obra terminada de acuerdo con el contrato. El diseñador del proyecto revisará los pagos por obra terminada (y las ordenes de cambio relacionadas) y si están debidamente documentados y pueden ser verificados, los aprueba. Después de aprobarlos, se le pagará al contratista.

6.5.2: Ejempio de Lista de Rectificaciones y Reparaciones.

6.5.2: Ejempio de Lista de Rectificaciones y Reparaciones

El contratista debe dar testimonio de que todos los contratistas y proveedorer han sido pagados en su totalidad por el trabajo representado en el pago por progreso y en el caso de alguna disputa, el contratista debe ponerse de acuerdo para indemnizar al dueño del proyecto si uno de los subcontratistas del proyecto o de los proveedores más tarde presenta un embargo o una queja legal contra el proyecto. Si el contrato es de una suma global o de un costo y más (ver arriba las definiciones), el pago se hará sobre un porcentaje calculado por completo. Si el contrato está basado en costo unitario, el pago se hará en las cantidades realmente instaladas en el sitio.

A veces se presentan retrasos en los procesos de construcción. Si una condición inesperada en el sitio, tal como la existencia de objetos arqueológicos, cementerio o hundimiento, se descubren, pueda que sea necesario detener el trabajo en el sitio, hasta que la naturaleza y el tamaño del descubrimiento pueda ser documentado por autoridades gubernamentales y una orden de cambio (tal como modificación del diseño del proyecto) se pueda hacer por el dueño del proyecto o por su representante.

Un pedido para un pago final de progreso es sometido para la finalización substancial del proyecto, el cual se define como el punto en el cual sólo quedan cosas menores por hacer o corregir, ninguna de las cuales va a prevenir que se ocupe o se use el sitio del proyecto con seguridad mientras se espera la finalización del trabajo que queda pendiente. El contratista puede pedir el pago final de progreso después de que el dueño del proyecto envía una acta de recepción al contratista. Esa acta constituye la aceptación (o la aceptación substancial) por el dueño del proyecto del trabajo del contratista en el proyecto. Significa que el dueño del proyecto puede usar u ocupar el proyecto, aunque queden pequeñas cosas por terminar por el contratista, cosas que no van a interferir con la ocupación o el uso del proyecto.

El pago final de progreso no cubre todos los costos pendientes del proyecto. El diseñador del proyecto revisará el pedido e identificará esas cosas que no han sido terminadas o no se han terminado de acuerdo con las especificaciones de la licitación. Estas cosas son parte de la "lista de cierre" y resulta de una inspección física del proyecto por el diseñador. Ejemplos de problemas de una lista de cierre son una calle en la cual se ha descubierto un hoyo y hay que rellenarlo, bordillos quebrados debido a un impacto con un camión pesado, una planta decorativa que se ha muerto y necesita ser reemplazada o una habitación en la cual una pared se ha rajado y necesita ser reparada. El pago final de progreso incluirá una retención por la lista de cierre y alguno otros costos. El contratista puede confiscar el valor de los artículos de la lista de cierre si no son arreglados dentro de un cierto período de tiempo.

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